השקעה בחו"ל נראית לכם מסובכת?
לא בטוחים איך מתבצע תהליך השקעה בנדל"ן בפולין?
במדריך למשקיע שלנו תוכלו לקבל מידע ענייני לקראת ההשקעה הבאה שלכם.
כל משקיע נדל"ן מנוסה יודע כי שוק הנדל"ן מאופיין בתנודתיות נמוכה במיוחד בהשוואה למניות ואג"ח. נדל"ן יכול לשפר את פרופיל ההחזרה של תיק השקעות מגוון ואף להקטין את הסיכון. גם כשלוקחים בחשבון את משבר הריביות ("סאבפריים למשכנתאות"), שוק הנדל"ן הפרטי חזר לממוצע של 8.4% על פני תקופה של 10 שנים מ 2000 עד 2010, בהתבסס על נתונים של המועצה הלאומית של השקעות נדל"ן (NCREIF).
ורשה נמצאת כיום בנקודת הזנק מבחינת מחירי הנדל"ן. לאחר שמחירי הנדל"ן ירדו בה באופן עקבי, עד לפני שלוש שנים, הם עולים מאז באופן קבוע ויציב בכ-3% בשנה והתשואה על השכרת דירות מגיעה לכ-7%. ורשה זוכה בשנים האחרונות להגירה הולכת וגדלה בעיקר מהעיירות והכפרים. אם לפני 4 שנים נמכרו בוורשה 13-15 אלף דירות, ב-2016 נמכרו בה כבר 25 אלף דירות. פולין עצמה מציגה יציבות וצמיחה קבועה של כ-4% בשנה. ניתן לראות בוורשה ההעדפה ברורה לדירות קטנות יחסית 30-60 מ"ר. רוב הביקוש מגיע מזוגות צעירים, סטודנטים ורווקים.
פולין הינה מרכז אירופה! למעשה העיר לודג' בפולין ממוקמת מבחינה גאוגראפית בדיוק במרכזה של היבשת. מחירי המחיה הנמוכים יחסית לבירות מערב אירופה ושכר לימודים נמוך יחסית (כ 4,000$) הופכים את מרכז ורשה למוקד משיכה מרכזי עבור כ-50,000 סטודנטים זרים מתוך כרבע מליון סטודנטים שלומדים באוניברסטאות השונות בעיר. בנוסף, ניתן לזהות מגמה ברורה של חברות בינלאומית גדולות, שרוצות לחדור למרכז ולמזרח אירופה, המגיעות לפולין ומקימות בה חברות מקומיות ומשרדים. בניגוד לשכנותיה, אוקראינה, רומניה, בולגריה וסרביה, פולין היא מדינת חוק מסודרת. בהתאם לחוק המקומי, כל אדם רשאי לבצע השקעות בתחומי המדינה. ישראל חתמה עם פולין בשנת 1992 על אמנה בדבר מניעת כפל מס המיטיב עם המשקיע הישראלי. ורשה נותרה שוק המגורים המניב ביותר בפולין עם מחיר עסקאות ממוצע של כ-7,500 זלוטי/ש"ח למ”ר. המחיר המבוקש של דירות בורשה נע בין 18,000 זלוטי/ש"ח למ”ר באזורים המבוקשים ביותר לבין 6,000 זלוטי/ש"ח למ”ר באזורים הזולים ביותר. מחירי השכירות בורשה נעים סביב 38 זלוטי/ש"ח - 85 זלוטי/ש"ח למ"ר נכון לרבעון 4, 2016. תשואות השנתיות נעות בין 6.5% - 7.5% במסלול של השכרת הנכס בשכירות חודשית/שנתית.
בפולין אין מס רכישה בקניית דירת מגורים חדשה. המע"מ משולם ע"י הקבלן והינו מגולם במחיר הקניה. תשלום המס בגין שכירות של יחיד מדירת מגורים יכול להתבצע באחד מ 2 מסלולים לבחירה: מסלול של מס "שטוח" של 8.5% ללא ניכוי הוצאות (פרט לפחת) או מסלול מס של 19% בקיזוז ההוצאות במידה ויש כאלו. לאחר 5 שנים לא חל מס שבח בפולין במכירת הדירה.
בדומה לפולין, גם בישראל קיימים שני מסלולים לתשלום מס בגין הנכס שאינו בישראל.
אופציה ראשונה (עפ"י סעיף 122א' לפקודת מס הכנסה) ניתן לשלם מס בשיעור של 15% בלבד מההכנסות (ברוטו).
התנאים לבחירה באופציה הראשונה הם כי ההכנסות אינן מעסק כהגדרתן בפקודת מס הכנסה ובנוסף חשוב להבין כי לא ניתן לנכות הוצאות שהוצאו ביצור הכנסה זו למעט פחת.
האופציה השניה היא תשלום מס בגין ההכנסה מהשכירות על פי אחוז המס השולי בישראל. במסלול זה ניתן לנכות הוצאות מימון, פחת ואף את הוצאות המס ששולמו בעבור הדירה בפולין.
איך משלמים בפועל את המיסים בפולין ובישראל?
תשלום המס בגין השכירות בפולין משולם מידי חודש ע"י חברת הניהול כחלק מהשירות.
את תשלום המס השנתי בישראל (במסלול הראשון) ניתן לשלם בקלות בפורטל התשלומים והשירותים המקוונים של מס הכנסה. שם ניתן למלא ולשדר את "טופס מס הכנסה ליחיד 1301" (תחת דוחות ודיווחים).
לאחר קבלת אישור על הטופס מפקיד השומה, ישלח מכתב לביתכם עם הסכום המדוייק שיש לשלם.
את התשלום עצמו ניתן לבצע בקלות דרך תשלומי מס הכנסה מאובטחים בקליק בקישור: https://www.gov.il/he/service/itc-gmhovotmh
ניתן לפנות למשרדנו לעזרה ומידע נוסף בנושא התשלומים.
את תשלום דמי השכירות ניתן לקבל בכמה דרכים:
בניגוד למדינות אחרות במזרח אירופה, בפולין ניתן לרכוש דירה למגורים על השם הפרטי של משקיע זר המחזיק בדרכון ישראלי (לדוגמא). חוזה הרכישה מוזן ונרשם באופן מיידי במשרד המשפטים הפולני. כך למעשה יש למשקיע הישראלי את הביטחון המלא כי הדירה בבעלותו המלאה והבלעדית. במהלך תהליך הבניה, הקבלנים בפולין, בדומה לישראל, עושים שימוש בבנק מלווה למימון והבטחות תהליך הבניה. עבור כל רוכש נפתח חשבון נאמנות באותו הבנק, על מנת להבטיח את כספי המקדמה במהלך תהליך הבניה.
אחד מהשיקולים המרכזיים בהחלטה לרכוש נכס במדינה זרה הוא ניהול והחזקת הנכס. מהסיבה הזו בדיוק, גולדנהאוס מספקת שירותי ניהול נכסים לכל המשקיעים ולכל סוגי הנכסים. שירותי הניהול שלנו מבוצעים מהמשרדים שלנו בוורשה והם כוללים את כל השירותים למשקיע מ א' ועד ת'. היעד שלך הוא להשקיע בראש שקט ולקבל תשואה פאסיבית מההשקעה שלך. זו המשימה שלנו!
הסטנדרט הקבלני בפולין שונה מהסטנדרט המוכר והמקובל בישראל במובן זה שהדירות נמסרות ללקוח כדירות מעטפת וללא גימור כלל. גולדנהאוס פולין מספקת, בין יתר השירותים שלה למשקיע, שירותי גימור לדירות מ א' ועד ת'.
בכל פרויקט שלנו אנחנו מציעים למשקיע שלוש חבילות גימור שונות (במחיר ובתכולה). המפרטים והתכולה של הדירות נבחרים בקפידה רבה על פי פרופיל הדירה ועל פי הצרכים של הלקוחות הפוטנציאליים של אותה הדירה.
כשניגשים להשקעה בשוק זר, ישנה חשיבות רבה להבנה והקבלה של העדפות הלקוחות המקומיים אשר נגזרים מן השוני התרבותי, החברתי, הכלכלי ואף מאילוצי מזג האוויר וכו'.
ההבנה והניסיון מה חשוב להכניס בכל דירה ואיך נכון לעצב את מרחב המגורים הינם המפתח לשיפור והגדלת ההכנסה מהדירה ביחס להשקעה.
מרבית הדירות כיום בורשה מאוכלסות ע"י בעלי הדירות (כ-70%). כלומר, רק חלק קטן (יחסית) מהדירות מוצעות בשוק לשכירות. נתון נוסף שחשוב לקחת בחשבון הוא קהל היעד של השוכרים. מבחינה תרבותית וסוציו-אקונומית, מרבית הביקושים לדירות שכורות הוא של קהל יעד צעיר יחסית לפני נישואים או בשנות הנישואים בראשונות. השכר הממוצע של קהל יעד זה בפולין הינו כ-6,000 זלוטי בחודש ומכך ניתן להבין ולהתאים את ההשקעה בסוג הדירות הרלוונטיות ביותר (דירות חדר עד שלושה חדרים במרכז העיר). השכירות על הדירות הללו תנוע בין 1,700 ל 3,200 זלוטי בחודש.
לכן, במהלך השנים האחרונות, ורשה הפכה ליעד פופולרי מאוד עבור תיירים. אבל, גם עבור חברות זרות הפועלות בה יותר ויותר. כמו כן, כמות הסטודנטים האירופיים והפולנים שבוחרים ללמוד בורשה מידי שנה רק הולכת וגדלה.
האופן שבוא מוצג מבנה השכירות לדייר הפולני הינו לרוב עפ"י הנוסחה הבאה: דמי שכירות + תשלום אדמיניסטרציה + חשבונות. כלומר, השוכר משלם לבעל הדירה את השכירות שנקבעה עבור הדירה ובנוסף לכך הוא משלם 2 סוגי חשבונות. תשלום דמי האדמיניסטרציה (administration fee) הוא פחות או יותר המקבילה לארנונה בישראל, אם כי זה לא לגמרי מדוייק. דמי האדמיניסטרציה כוללים למעשה גם את התשלום לעירייה בעבור המים, הגז לחימום הדירה, תחזוקת הבניין והשטחים הציבוריים ופינוי הפחים. כמו כן, התשלום הינו נגזרת של מיקום וגודל הדירה. בנוסף לכך, הדייר משלם לחברת החשמל ולחברת הכבלים באופן ישיר (כפי שמקובל גם בישראל).
את כל התשלומים והאדמיניסטרציה מנהלת עבור המשקיע חברת הניהול המקומית שלנו ובנוסף לעדכון החודשי, המשקיע מקבל דו"ח מרוכז בסוף השנה.
המשקיע עצמו אינו צריך להתעסק בפועל כלל עם תשלום החשבונות בפולין או עם כל נושא אחר שקשור לדייר או לדירה. בדיוק לשם כך קיימת חברת הניהול.
בעקבות משבר האשראי העולמי (משבר ה"סאב-פריים") שהתרחש ב-2008, כמו במרבית הערים בעולם, גם מחירי הנדל"ן בורשה צנחו בכ-30%. נתון לא פחות מעניין מכך הוא כי נכון לשנת 2018 (עשר שנים -בדיוק לאחר מכן) מחירי הדירות בורשה עברו את מחירי הדירות ב 2008 ב-1% בלבד. בנוסף לכך, מחירי הדירות ממשיכים לעלות (בורשה) בממוצע בקצב של 4% לשנה. מכיוון שהביקושים לדירות להשקעה ולמגורים בורשה הינם גבוהים, קל יחסית למכור דירות בשוק "יד 2" הפולני.
לגולדנהאוס פולין יש את המומחיות ואת הניסיון בכך ואנחנו מתחייבים לסייע לכל לקוחותינו לממש ולמכור את הנכס בכל שלב, במחיר האטרקטיבי ביותר נכון לאותה נקודת זמן.
ורשה היא מטרופולין אירופאי עצום. העיר מחולקת ל-18 רובעים שונים, מתוכם 7 מוגדרים כ"מרכז העיר" (נכון לשנת 2018).
כל משקיע נדל"ן יודע כי המיקום הוא הפרמטר החשוב ביותר לבחירת הנכס להשקעה.
אולם, כאשר ניגשים לבחינה טכנית/מעשית של השקעה, מומלץ לא להסתפק בססמאות ומשפטי חכמה ולהעמיק בפרטים כנדרש. גולדנהאוס שומרת לעצמה את הזכות לבחור בכל שנה את הפרויקט הנכון והמתאים ביותר להשקעה על פי רשימת פרמטרים כגון:
המידע והנתונים, המוצגים באתר זה, אינם מהווים משום ייעוץ או הצעה להשתמש בהם ואינם יכולים לשמש עילה לתביעה. הדוגמאות עלולות להיות לא מדויקות ו/או לא עדכניות ו/או לא מתאימות לנסיבותיך. החברה ממליצה לכל לקוח פוטנציאלי להיוועץ במומחה תוכן בכל נושא לגופו (עו"ד, יועץ מס, שמאי וכו').
