משקיעים רבים עשויים לעשות טעויות עקב חוסר ניסיון.
בשביל זה אנחנו כאן.
יש השפעה רבה לתרבות המקומית על הטעם והעדפות האישיות שלנו. כשניגשים להשקעה בשוק זר, יש לנטרל עד כמה שניתן את הטעם האישי וההשפעה התרבותית שבה גדלנו על השיקולים בבחירה ועיצוב הנכס. הדבר הנכון לעשות הוא להיכנס לנעליים של הלקוח הפוטנציאלי של הדירה ולבחור את מה שיהיה נכון ביותר עבורו ואת מה שיאפשר למקסם את הרווח ביחס להשקעה. היישום של הכלל החשוב הזה יכול לבוא לידי ביטוי במובנים רבים כגון: בחירת האיזור, בחירת גודל הדירה, בחירת החלוקה הפנימית בדירה, בחירת כיוון הדירה וכמובן שבחירת עיצוב הפנים בהתאם לנדרש ולמקובל בשוק המקומי.
כשאנחנו מגבשים את תשקיף ההשקעה שלנו ובוודאי כשניגשים לחשב את התשואה הנומינלית, חשוב לקחת בחשבון את כלל העלויות לכל אורך תהליך ההשקעה ואף לחשב אותם כחלק מהעלות המצרפית של ההשקעה. לשם כך חשוב לבחון את כל הפרמטרים ומרכיבי ההשקעה, מקטן ועד גדול, על מנת לוודא שאין "הפתעות" בהמשך התהליך. לדוגמא, יש להקפיד ולקחת בחשבון את הוצאות: החוזה, התרגום, הנוטריון, האפוסטיל, החניה, שיפוץ הדירה, ריהוט הדירה, עמלות וספקי השירות, מיסים וכו'.
בבניית תוכנית עסקית, חשוב להקפיד על עקרון השמרנות ולשם כך לקחת בחשבון את ההוצאות המקסימאליות ואת התשואה הריאלית ולא האופטימאלית. ישנן דרכים רבות בהן חברות מציגות למשקיעים נתונים, תמונת מצב והערכות שהן מעל ומעבר למצב בשטח. כשמחשבים תשואה פוטנציאלית, קל יחסית לשחק עם הנתונים ע"מ לקבל פלט אופטימי ואטרקטיבי בשורת הרווח. עם זאת, חשוב להיות ביקורתיים וקפדנים כבר בשלב המחקר הראשוני ולדרוש גיבוי והוכחה לכל נתון מספרי שמוצג על מנת למנוע אכזבה ותסכול בהמשך הדרך. בעידן המודרני, ישנן דרכים רבות לבדוק ולאמת את הנתונים והעובדה שהעסקה מתבצעת במדינה זרה אינה אומרת שהנתונים לא יכולים להיות נגישים ושקופים עבורכם.
אחת הדרכים היעילות ביותר לשמור על האינטרסים בכניסה להשקעה חדשה היא לשאוף וליצר מצב של לכידות אינטרסים בינכם ובין ספק השירות. לדוגמא, כאשר חברת הניהול מרוויחה כפונקציה ישירה, של שכר הדירה ואין לה מנגנון רווחים נוסף בזמן שהדירה אינה מושכרת, האינטרס שהדירה תושכר בכמה שיותר כסף ולכמה שיותר זמן במהלך השנה הוא אינטרס משותף. דוגמא נוספת לזהות אינטרסים ניתן למצוא במידת המעורבות של ספק השירות במיזם. במקרה של חשיפה פיננסית ושותפות בפרויקט ובהשקעה גם מצד ספק השירות, ניתן להגדיל את הביטחון באינטרס המשותף בהצלחתו.
משקיעים רבים, מתחילים ומסיימים את בדיקת הכדאיות של ההשקעה בבחינת התשואה (כאחוז שנתי של החזר ההשקעה). עם זאת, התשואה החודשית/שנתית היא לא תכלית הכל. ראשית, חשוב להישמר מפני תחזיות לתשואות גבוהות מדי. נדל"ן הוא לא מעשה קסמים ויש כללים יחסית ברורים וגבולות גזרה מוכרים של מה אפשרי וישים ומה לא. בנוסף, חשוב להיזהר מאוד מפני חברות וגורמים בשוק שמבטיחים את התשואה מראש! הבטחת התשואה מגלמת תמיד פונקציה של גידור הסיכון מצד המציע. אף אחד לא יכול לחזות את מגמות השוק (שוק הנדל"ן ושווקים אחרים) בצורה מדעית. לכן, בהבטחת התשואה, המציע תמיד יגן על עצמו ועל האינטרסים שלו לרוב באמצעות ניפוח סכום ההשקעה הראשוני ותנאים חוזיים המיטיבים איתו, בעוד שהמשקיע ישאר חשוף לסיכון של ממש.
מעבר לכך, בהסתכלות ארוכת טווח, חשוב מאוד לבחון כיצד ישמר ערך הכסף שלכם וזאת ניתן למדוד על פי פוטנציאל ההשבחה ועליית המחירים של הנכס והאיזור. בפשטות יחסית ניתן לומר כי עיר מתנהגת בדיוק כמו כל מוצר אחר, בהיבטים של היצע וביקוש. ככל שיש יותר ביקוש של האוכלוסיה לגור בעיר מסויימת וההיצע תמיד ילך ויקטן (מבחינת שטחים לבניה במרכז העיר) כך המחירים לאורך זמן יעלו. כדי להעריך את שיעור עליית המחירים בעיר מסוימת, ניתן לחקור וללמוד את התכניות לפיתוח אזורי ואת המגמות הכלליות בעיר על מנת להבין מהם מחוללי הביקוש בה ומהו קהל היעד הרלוונטי מבחינת שוכרים וקונים.
נכס המניב היום תשואה גבוהה, אבל לאורך זמן ערכו נשחק, יכול להיות השקעה פחות טובה מנכס עם תשואה שנתית סולידית אבל עם עליית ערך גבוהה ויציבה. לכן, חשוב לבחון את התשואה המצרפית ולא רק את ההחזר החודשי המיידי.
אחד החששות הבולטים ביותר בקרב משקיעים רבים הוא היכולת או ליתר דיוק חוסר היכולת שלהם לשלוט בנכס בשלט רחוק. כל משקיע נדל"ן מעוניין שהנכס יעבוד עבורו ולא להתחיל לעבוד בעבור הנכס. לכן, נושא הניהול והיכולת לשליטה מרחוק בנעשה בנכס היא חשובה ממעלה ראשונה. הפתרון המקובל, בהיבט של שליטה וניהול הנכס מרחוק, הוא שימוש בחברת ניהול מקומית. בחירה נכונה של חברת ניהול היא חלק קריטי בתהליך והיא צריכה להיות רכיב אינטגרלי בסה"כ השירותים הדרושים כדי להשקיע ולא להשתגע. ישנן כמה שיטות לבחון מבעוד מועד את האפקטיביות של חברת הניהול:
כל ילד כבר יודע שהפרמטר החשוב ביותר בבחירת השקעת נדל"ן נכונה הוא המיקום. אם כך, כיצד בוחרים מיקום נכון במדינה שאנחנו לא מכירים טוב מספיק? כמה מרכזי צריך להיות המיקום על מנת להחשב למיקום טוב? חשוב ללמוד ולחקור את מפת האיזורים של העיר המבוקשת. ערים גדולות כמו ורשה, מחולקות לרובעים. לכל רובע ולכל איזור ציביון שונה ודינמיקה אחרת. ניתן להשתמש בכלי החיפוש של גוגל ולבנות תמונת מצב עכשוית המורכבת משכבות של נתונים: החל מבתי ספר, אוניברסיטאות, תחבורה ציבורית, מרכזי עסקים ומרכזי קניות וכו'. כמו כן, רצוי להתמקד באיזורי הביקוש ולא להתפתות להשקיע באיזורים מרוחקים שאולי יתפתחו בעתיד ואולי לא. את הביקוש בכל איזור ניתן ללמוד באמצעות ניתוח פשוט של ריכוז עסקאות הקניה והמכירה באיזור מסויים וכמו כן לבקש נתונים בנוגע להיתרי הבניה ולהתחלות בנייה חדשות באותו האיזור. הצלבת הנתונים הנכונים תעניק למשקיע הזר הבנה וידע מעמיק גם ביחס לאיזור שהוא פחות מכיר באופן אישי.
כיוון שהחיים דינמיים מאוד וסדר העדיפויות והשיקולים שלנו משתנים, חשוב להקפיד שגם מסלולי ההשקעה שלנו יהיו טולרנטיים וגמישים מספיק לאותם שינויים. במקרים רבים משקיעים מתכננים לרכוש דירה להשקעה לטווח ארוך. אולם, נסיבות החיים משתנות והם בוחרים למכור את הדירה ולממש את הרווח ההוני בשלב מוקדם מן המתוכנן.
לקנות נדל"ן זה קל אבל חשוב לשאול את השאלה - מה הן האפשרויות למכור ולממש את ההשקעה, בכל נקודת זמן. יש לבדוק זאת הן במישור החוזי והן במובן הפיננסי והמיסויי.
השלב הראשון בכניסה לשוק חדש הוא הכרת החוקים והרגולציה בשוק המקומי. חשוב להבין את אופן רישום הקרקע ואופן רישום הנכס. חשוב להבין את החוקים שמגינים על הדייר במדינה ואת אילו העומדים לצידו של המשקיע במקרה של מחלוקת בין הצדדים. כמובן שחשוב להכיר גם את מבנה המס במדינה ואת הסינרגיה שבין תשלום המס בין אותה מדינה ובין ישראל. חוסר הבנה של כל אחד מהפרמטרים הללו, יפגע ביכולת ההבנה של התמונה השלמה ועשוי להוביל לקבלת החלטה שגויה.
לקבלת יעוץ ללא תשלום בנוגע לבחירת השקעה בורשה, אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר ונחזור אליכם לקביעת פגישה.
